Villa de Merlo, (San Luis), 02 de Diciembre de 2021.-
ORDENANZA N° VIII-1020-HCD-2021
BANCO MUNICIPAL DE TIERRAS E INMUEBLES
VISTO:
La Ley Nacional 26.994 Código Civil y Comercial Artículo N° 235 “Bienes pertenecientes al Dominio Público”; Articulo N° 236 “Bienes del dominio privado del Estado”; Articulo N° 237 ”Determinación y caracteres de las cosas del Estado, Uso y goce”; Artículo N° 2648, Vacancia; la Ley Nacional 24.320 de Prescripción Adquisitiva; el Código de Procedimientos Civiles y Comerciales de la Provincia de San Luis, (Arts. 733/735); la Ordenanza 744-TO-2021 de Ordenamiento Territorial, el punto 4.- Urbanizaciones y Loteos, específicamente el punto 4.2.4.- Cesión de Espacios Verdes, que refiere a la incorporación al patrimonio municipal de tierras cedidas por los loteadores y que es necesario reglamentar la operatoria que registre su empadronamiento, su uso y disposición final; y:
CONSIDERANDO:
Que resulta necesario implementar una política de Estado que regule la problemática de la tierra, de manera de contar con un instrumento que ordene y proteja los bienes del Estado Municipal.-
Que un adecuado uso de la tierra debe propender a materializar recursos disponibles para garantizar la incorporación de Reservas Naturales, Espacios Verdes, Equipamiento Urbano y abastecer la creciente demanda de terrenos y viviendas para un amplio sector de la sociedad.-
Que la necesidad de implementar políticas activas las que, mediante diferentes instrumentos, tiendan a garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna, en el que la disponibilidad de tierras es un componente fundamental.-
Que la creación de un Sistema de incorporación de tierras y/o lotes al patrimonio municipal permitirá contar con recursos genuinos aprovechando integralmente los mismos.-
Que cada vez se vuelve más difícil el acceso al suelo urbano, a una vivienda adecuada y a los correspondientes servicios y equipamientos urbanos para gran parte de la población, por falta de políticas que intervengan en el mercado para frenar la especulación y favorezcan la recuperación de tierras vacantes con finalidad social.-
Que el Estado debe participar activamente en el mercado del suelo como un agente fundamental para recuperar y redistribuir los beneficios, regulando y controlando su expansión; proveyendo una oferta de tierras accesibles para los que carecen de vivienda propia.-
Que la definición de un proyecto de ciudad debe llevarse a cabo a través de una planificación integral, responsable, democrática y estratégica, la que debe ser capaz de implicar a los actores con capacidad de actuar y transformar el espacio público; responder a una demanda ciudadana y estructurarse a través de políticas coherentes con el territorio, las infraestructuras y las actividades económicas ejercidas por la sociedad.-
Que por todo ello se dispone conforme a continuación se establece.-
POR TODO LO EXPUESTO, ESTE HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LA VILLA DE MERLO, PROVINCIA DE SAN LUIS, EN USO DE LAS ATRIBUCIONES Y FACULTADES QUE LE CONFIERE LA LEY SANCIONA LA SIGUIENTE:
ORDENANZA
CAPITULO I
Creación Banco Municipal de Tierras e Inmuebles
Artículo 1º.- Creación del “Banco de Tierras e Inmuebles”. Objetivos
Créase el “Banco de Tierras e Inmuebles” de la Villa de Merlo, el que estará integrado por los inmuebles de propiedad municipal, tanto los de origen público como privado, y aquellos que se reciban o adquieran con objeto de constituir reservas de tierras, destinadas a:
a) Producción de suelo urbano.
b) Construcción de viviendas.
c) Generación de espacios públicos de uso comunitario (Equipamiento Urbano).
d) Espacios verdes.
e) Uso educativo, social, cultural y deportivo.
f) Uso industrial y Productivo.-
Articulo 2°.- Finalidad
La finalidad del Banco Municipal de Tierras e Inmuebles es satisfacer la demanda de tierra para promoción de la vivienda única propia, regularización dominial, desarrollo de urbanizaciones sociales, provisión de espacios verdes públicos de recreación y/o deportivos, localización de equipamiento urbano comunitario y administración pública municipal, reservas de suelo para usos sociales (educación, salud, desarrollo social, etc.), reservas de interés patrimonial ecológico, natural y/o ambiental. Asimismo, la constitución del Banco Municipal de Tierras e Inmuebles permite:
a) Aportar a la actualización de la información sobre el patrimonio Municipal de dominio privado y público.
b) Contribuir a la racionalización del uso de los bienes del Estado, arbitrando los mecanismos tendientes a identificar, clasificar, determinar el potencial destino de los inmuebles municipales, y proponer la asignación de dichos inmuebles.
c) Intervenir en el desarrollo urbano de la ciudad con proyectos urbanísticos, haciendo centro en la provisión de suelo urbanizado a sectores socio-económicos que no encuentran solución en el mercado formal de suelo y vivienda.
d) Relevar inmuebles de propiedad privada en estado de abandono o vacancia, que puedan ser destinados a un uso público de carácter social.-
Capítulo II
De la administración y el control
Articulo 3°.- Autoridad de Aplicación
Depende del DEM y será Autoridad de Aplicación la Secretaria de Ordenamiento Territorial y Planificación Urbana.-
Artículo 4º.- Conformación del padrón de inmuebles municipales.
A partir de la sanción de la presente Ordenanza, el Departamento Ejecutivo deberá conformar un Padrón Municipal de los inmuebles que conforman el Banco de Tierras e Inmuebles, en el que deberá figurar para cada inmueble la información dominial y técnica que se detalla a continuación:
1) Información Dominial:
a. Identificación catastral de los inmuebles afectados.
b. Datos completos de los titulares de dominio.
c. Datos registrales, tomo y folio de inscripción, tomo y folio de escritura, escribanía interviniente y copia de plancheta catastral.
d. Gravámenes, restricciones e interdicciones que afecten al respectivo inmueble.
2) Información Técnica:
a. Restricciones al dominio que impliquen utilización parcial o total de los predios afectados al Banco de Tierras e Inmuebles.
b. Certificados de Aptitud Hídrica (cuando corresponda).
c. Zonificación e indicadores urbanísticos.
d. Relevamiento del equipamiento urbano del área, Hidrantes.
e) Deudas por impuestos provinciales; o tributos, tasas, derechos y multas de carácter municipal o provincial.
f) Juicios de apremios que lleve adelante la Municipalidad. Deberán asentarse las altas, bajas y novedades que permitan mantener la información actualizada.
g) Decretos de ocupación precaria, Ordenanzas con cargo de ocupación a favor de Entidades de Bien Público y/o adjudicación a particulares, así como aquellas referidas a donaciones.-
Artículo 5º.- Acciones.-
Las acciones del Banco de Tierras e Inmuebles se organizarán a través de la implementación de dos programas:
a) “Ingreso de Tierras e Inmuebles”.
b) “Disposición de tierras e inmuebles”.-
Capítulo III
Del programa “Ingreso de Tierras e Inmuebles”
Artículo 6º.- Del programa “Ingreso de Tierras e Inmuebles”.
Impleméntese el Programa “Ingreso de Tierras e Inmuebles”, que tendrá como objetivo principal incorporar inmuebles al erario municipal, los que conformarán el Banco de Tierras e Inmuebles.-
Artículo 7º.- Instrumentos para ingreso de tierras e inmuebles.
Los instrumentos a emplear para el ingreso de tierras e inmuebles son los siguientes:
a) Compra directa.
b) Bienes inmuebles adquiridos en pública subasta.
c) Donaciones y/o legados sin cargo específico provenientes de organismos no gubernamentales, personas físicas y/o jurídicas.
d) Dación en pago, de acuerdo a lo normado por la legislación fiscal vigente.
e) Permutas.
f) Subsidios no reintegrables que el Municipio perciba de cualquier ente u organismo provincial, nacional o internacional, sean estos estatales o privados, destinados específicamente para el Banco de Tierras.
g) Lo obtenido de la vacancia y/o de aquellos bienes que carecen de dueño, en conformidad con el artículo 236° de la ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación).
h) Herencias vacantes, en conformidad con el artículo 248 del Código Civil de la Nación
i) Subastas por Juicios de Apremio.
j) Prescripción adquisitiva del dominio, administrativa o judicial.
k) Las parcelas comprendidas en el área territorial municipal que pertenezcan al Estado por dominio eminente..
l) Cesiones de tierra para equipamiento comunitario y área verde de uso público en subdivisiones de tierras, en el marco de la Ordenanza 744- HCD-2021
m) Los bienes de dominio público municipal.
n) Lo obtenido por convenios urbanísticos con personas físicas o jurídicas u organismos públicos.
o) Lo obtenido por convenios de compensación por deudas de tributos.
p) Cesión de derechos y acciones sobre inmuebles.
q) Expropiaciones.
r) Transferencia de inmuebles nacionales y provinciales.
s) Lo obtenido de la aplicación de la Participación Municipal en la Valorización Inmobiliaria Plusvalor.
Artículo 8º.- Misiones, funciones e incumbencias del Banco de Tierras e Inmuebles.
Las funciones e incumbencias del Banco de Tierras e Inmuebles serán las siguientes:
a) Elaborar un inventario de inmuebles municipales, interviniendo en la identificación, categorización y registración de los inmuebles incluidos en el Banco de tierras e inmuebles.
b) Intervenir en la adquisición, canje, enajenación, alquiler y/o comodato según corresponda, de los inmuebles incluidos o a incluir en el Banco de Tierras e Inmuebles.
c) Administrar el patrimonio de inmuebles municipales.
d) Promover la inscripción ante el Registro de la Propiedad de los inmuebles que forman parte del Patrimonio de la municipalidad y no se hallan registrados.
e) Iniciar las actuaciones administrativas y gestiones tendientes a la celebración de convenios, tramitación de donaciones o daciones en pago y toda otra gestión conducente a la incorporación de inmuebles al erario municipal.
f) Detectar inmuebles que pudieran afectarse al cumplimiento de los términos de la presente Ordenanza.
g) Producir suelo urbano en localizaciones adecuadas y a precios asequibles para las familias, priorizando a los sectores sociales de menores ingresos.
h) Proveer inmuebles a las áreas municipales que la requieran para el desarrollo de programas sociales, planes de construcción de vivienda, integración socio urbana de villas y asentamientos, áreas verdes de uso público, equipamiento urbano comunitario (educación, salud, deporte, desarrollo social etc.), reservas de interés patrimonial, ecológico, natural y/o ambiental, futuros edificios públicos municipales y micro emprendimientos, entre otros, en concordancia con el Código de Planeamiento Territorial. Ordenanza 744-HCD-2021.
i) Promover la reducción de la incidencia del precio del suelo, a fin de regular y limitar los procesos de valorización y especulación inmobiliaria.
j) Promover la declaración de vacancia de inmuebles y la toma de posesión y/o tenencia precaria de los mismos, a los fines de garantizar su seguridad jurídica y evitar intrusiones, hasta la efectiva incorporación al dominio municipal o, cuando corresponda, su devolución a los propietarios, de acuerdo a lo establecido en la ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación.
k) Promover la prescripción adquisitiva de inmuebles por Ley Nacional N° 24.320, a fin de incorporar al patrimonio municipal inmuebles por vía administrativa.
l) Disponer la ocupación de lotes o fracciones de terrenos baldíos, ubicados en la planta urbana y que se hallen en estado de abandono en el marco de la legislación provincial, solicitando la tenencia precaria.
m) Promover la incorporación de inmuebles por transmisión gratuita efectuadas por propietarios particulares.
n) Intervenir en los Convenios de Compensación de Tierras por Deuda de Tasas.
o) Impulsar y coordinar la incorporación de todas las cesiones de suelo emergentes de la aplicación de la legislación urbanística y las compensaciones que surjan del cumplimiento de la misma.
p) Promover programas de reconversión de la tierra desocupada y de inmuebles ociosos a fin de incorporarlos como oferta al mercado de suelo.
q) Informar a la Secretaria de Hacienda Municipal la valuación fiscal de los inmuebles municipales.
Artículo 9º. Vacancia.
Dispóngase la realización de actuaciones administrativas de verificación de la vacancia de bienes inmuebles en jurisdicción de este Municipio, en los términos y con los alcances del artículo 236 de la ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 10º: Inmuebles abandonados.
A los efectos de la determinación del estado de abandono que habilitará la promoción de las acciones judiciales indicadas en el artículo anterior, deberán acreditarse los siguientes extremos:
a) Incumplimiento por parte del titular registral del inmueble y/o poseedor a título de dueño según las ordenanzas municipales vigentes en materia de higiene y salubridad, sin perjuicio de la aplicación de toda otra disposición del Código Civil y legislación complementaria, que prescriban acciones u omisiones sobre el bien en virtud del interés colectivo.
b) Pago de tributos respecto al inmueble.
c) No comparecencia del administrado, legal y debidamente notificado a estar en derecho, en aquellos procesos administrativos y/o judiciales que involucren al bien en cuestión.
Artículo 11º. Prescripción adquisitiva.
Facúltase al Departamento Ejecutivo para que, a través de las áreas competentes y de acuerdo a los ordenado por la Ley Nacional Nº 24.320, elabore para los inmuebles que él mismo determine, los informes que acrediten el tiempo de la posesión y toda otra referencia sobre el destino o afectación que los inmuebles hayan tenido, de acuerdo al procedimiento de la Ley Nacional N° 24.320, modificatoria de la Ley N° 21.477.
Artículo 12º. Confección de planos de mensura.
Facúltase al Departamento Ejecutivo para disponer la confección de los planos de mensura y subdivisión que se requieran para inscribir el dominio de los inmuebles en el Registro de la Propiedad y escriturar a favor del Municipio o de los adquirentes o poseedores que acrediten el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
Artículo 13º. Declaración de la prescripción.
Una vez cumplimentadas las tramitaciones indicadas en los artículos precedentes y en la Ley N° 24.320, el Departamento Ejecutivo queda facultado a declarar prescripto a favor de la Municipalidad de Villa de Merlo el dominio de inmuebles de propiedad particular.
Artículo 14º. Dación en pago. Pago en especie.
El Departamento Ejecutivo podrá celebrar convenios en sede administrativa o judicial, efectuar transacciones, aceptar daciones en pago, pago en especie y realizar toda otra gestión conducente a incorporar inmuebles al patrimonio municipal bajo la forma de dación en pago o pago en especie, por las deudas que mantienen los particulares con la Municipalidad.
El Departamento Ejecutivo arbitrará los medios necesarios con el gobierno provincial, a fin de extinguir deudas que el inmueble tuviera en concepto de impuestos.
Artículo 15º. Transferencia gratuita de derechos y acciones.
Facúltase al Departamento Ejecutivo a aceptar transferencias gratuitas de derechos y acciones, incluyendo las posesorias, respecto de bienes inmuebles, y a iniciar las acciones que permitan perfeccionar su dominio.
Los inmuebles así incorporados pasarán a formar parte del Banco de tierras e inmuebles municipal.
El D.E.M. deberá presentar el Programa General de Viviendas Municipales al HCD para tratar su aprobación la que deberá darse por mayoría calificada es decir las dos terceras partes de sus miembros. (Art. 258 de la Constitución Provincial y análogo de la Ley de Régimen Municipal).-
Capítulo IV
Del programa “Disposición de tierras e inmuebles
Artículo 16º. Del programa “Disposición de tierras e inmuebles”.
Impleméntese el Programa “Disposición de tierras e inmuebles” mediante el cual se podrán comercializar y adjudicar inmuebles que han sido recuperados para el erario municipal mediante el Programa “Ingreso de tierras e inmuebles”.-
Artículo 17º. Adjudicación de inmuebles.
Establézcase que aquellos lotes que tengan las características que determinen su uso para construcción de viviendas, podrán ser adjudicados de forma directa.
Los inmuebles que formen parte del Banco de Tierras e Inmuebles Municipal, serán transferidos de forma onerosa. El Departamento Ejecutivo reglamentará la forma de pago adecuados a la realidad de los distintos sectores sociales.
Cuando las características de las familias o la situación lo ameriten, el Municipio podrá celebrar convenios de alquiler o cesión en comodato de los inmuebles, garantizando la permanencia de la titularidad dominial en poder del Municipio.
Artículo 18º. Requisitos mínimos para participar de la operatoria.
Determínese que, para la operatoria de adjudicación, oferta pública y/o sorteo de inmuebles, las personas que participen de la misma deberán cumplir con las siguientes condiciones mínimas:
- Poseer ingresos que permitan solventar un plan de pagos reglamentado por el Departamento Ejecutivo.
- No poseer, ninguno de los integrantes del grupo familiar, bienes inmuebles propios.
- No ser, ninguno de los integrantes del grupo familiar, beneficiarios de planes de viviendas oficiales y no poseer créditos hipotecarios para compra, ampliación y/o refacción de vivienda.
- Asumir el compromiso de la construcción de la vivienda propia y de uso permanente en un plazo a determinar por el Departamento Ejecutivo.
- Que acrediten fehacientemente, más de cinco (5) años de residencia en Merlo.
- En todos los casos la tierra en cuestión, será hipotecada a nombre del DEM con el objeto de garantizar la construcción y la cumplimentación en los procesos de ejecución de la obra y el abono de las obligaciones adquiridas.
Artículo 19°. Evaluación de las ofertas de adquisición de inmuebles.
A los efectos de evaluar las ofertas realizadas por los grupos familiares que se presenten para la adjudicación de inmuebles, cuando esta sea la modalidad elegida para su adjudicación, se tendrán en cuenta los siguientes elementos:
a) Composición del grupo familiar.
b) Plan de pagos propuesto.
c) Antecedentes tributarios en el municipio, si los hubiera.
d) Referencias laborales, si las hubiera.
e) Ingresos del grupo familiar.
f) Tiempo de residencia en Villa de Merlo, conforme lo indicado en el artículo 18° de la presente Ordenanza.
Artículo 20°. Pago de los inmuebles.
Los inmuebles podrán abonarse de las siguientes formas:
a) De contado.
b) En cuotas. El Departamento Ejecutivo reglamentará la cantidad de cuotas a otorgar, los intereses compensatorios a aplicar sobre el saldo de la deuda, los programas de refinanciación y toda otra actualización que corresponda aplicarse.
Artículo 21°. Acto administrativo de adjudicación de inmuebles.
Una vez realizada la evaluación de los oferentes o participantes de la operatoria de adjudicación de inmuebles, el Departamento Ejecutivo deberá emitir el acto administrativo donde consten los adjudicatarios de los inmuebles.
Artículo 22°. Suscripción de contratos.
Aprobada la adjudicación, se procederá a la suscripción de un contrato entre las partes, acorde a las normativas preestablecidas y oportunamente aplicables y acorde al marco legal de cada plan de asignación.
Artículo 23°. Escrituración de los inmuebles.
Atento al carácter social de la operatoria, el Ejecutivo dispondrá el procedimiento para la escrituración de los lotes.
Artículo 24°. Publicidad de los actos de comercialización y adjudicación.
En todos los casos se cumplirá con los requisitos de publicidad permitiendo la más amplia difusión de los procedimientos y actos de comercialización y adjudicación.
Capítulo V
De la Cuenta Especial
Artículo 25°. Destino de los fondos. Creación de cuenta especial.
El producido de la venta de los inmuebles que formen parte del Banco de Tierras e Inmuebles, deberá ser depositado en una cuenta especial a nombre del Banco de
Tierras e Inmuebles Municipal, cuyo destino serán exclusivamente las políticas de tierra y hábitat municipal.
Artículo 26°. Cesión de tierras a instituciones de bien público.
En caso de donaciones con cargo de tierras a instituciones u organizaciones de bien público, éstas deberán acreditar su objeto social no lucrativo y su trabajo en la ciudad por un plazo no menor a diez (10) años. El Departamento Ejecutivo elevará al Honorable Concejo Deliberante el correspondiente Proyecto de Ordenanza para su aprobación.
Las donaciones serán hechas con cargos, los que incumplidos, harán que la tierra siempre retorne al peculio municipal.-
Podrán también ser cedidas bajo la figura del comodato, derecho de superficie y ceder el usufructo, (más toda otra figura que convenga a las partes), siempre con cláusula de retrocesión, garantizando asi y en caso de cualquier incumplimiento a las condiciones estipuladas por el Municipio, el reintegro de los inmuebles al peculio municipal, todo lo cual deberá constar claramente en los instrumentos a celebrarse.-
Artículo 27°. Todas las operaciones que impliquen la disposición de tierras e inmuebles deberán ser aprobadas por las dos terceras partes (2/3) de este Honorable Concejo Deliberante (mayoría calificada).-
Artículo 28°. DEROGUESE, en todas sus partes, la Ordenanza N° 1213-HCD-2010, sancionada el día 07 de Junio de 2010.-
Artículo 29°. COMUNÍQUESE, REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y OPORTUNAMENTE, ARCHÍVESE.-